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Meses después… ¿funciona el portal de subastas BOE?

Hace unas semana apareció la noticia de la creación en la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE) de un portal electrónico de subastas. Se aprobó su puesta en marcha mediante la Ley de Enjuiciamiento Civil por la que, desde el 15 de octubre, permite a los juzgados remitir al BOE todas las ejecuciones de embargos para que las subastas se ejecuten on line. El sistema ha sido desarrollado “en la casa” utilizando recursos existentes y las cifras de subastas que prevén son de infarto, unas 90.000 anuales.

subastas públicas

Como especialistas en este tipo de subastas desde nuestro portal Escrapalia.com hemos querido analizar su funcionamiento, pero cerca de un tres meses después de su lanzamiento, hay pocas subastas activas y casi todas de inmuebles. Por ello vamos a realizar un análisis teórico (desde nuestro conocimiento del proceso actual de la administración y del de las ventas en mercados secundarios), sobre las claves de su éxito.

Al contrario de países anglosajones, la compra por subasta tiene poco arraigo en nuestro país, principalmente por falta de confianza del comprador. Un portal donde la venta la realiza el estado con plenas garantías es un paso importante hacia la expansión de este tipo de venta, que permite que sea el propio mercado el que ponga los precios de los productos. El abrir el abanico de compradores es también un avance significativo, ya que permitirá alcanzar mayores precios de remate, beneficiando a los acreedores y al contribuyente.

Sin embargo, el portal es simplemente una herramienta y este tipo de venta requiere además adaptar los procesos relacionados, que son en gran medida tan o más importantes que la propia tecnología. Es aquí donde nos surgen dudas sobre el éxito a medio plazo de esta iniciativa.

La Agencia tributaria lleva tiempo realizando este tipo de subastas y es un buen referente para ver que debe adaptarse para realmente dar un servicio acorde a los nuevos tiempos. Además comparamos el servicio con países que llevan años ofreciendo este tipo de ventas online y han ido adaptándose a los requerimientos del mercado.

  • El primer paso es la puesta a disposición de los lotes en el portal. Este es un elemento fundamental a la hora de dotar al comprador de la mayor cantidad posible de información. Además de descripciones y estado de los bienes, requiere documentar gráficamente cada uno de los mismos con fotografías y videos. Los artículos de valor requieren más información e inspección por parte de los interesados, por lo que debe indicarse la persona de contacto y el proceso para poder visitar los lotes.

La falta de detalle en la información, las descripciones genéricas y la dificultad para contactar con los lotes que venden en la AEAT sigue siendo un elemento limitativo en la participación en sus subastas. Se puede comparar con la agencia que realiza este tipo de ventas en EEUU, la GSA y su portal  donde el nivel de detalle y la facilidad para encontrarla es de primer nivel en el sector.

Con 360 subastas al día que se prevé que gestionara el portal, va a requerir mucho trabajo previo de preparación de los lotes y de su documentación así como el de dar información del bien durante el periodo de publicación de los lotes. No vemos a los juzgados realizando estos trabajos de campo, por lo que entendemos que se trabajará con empresas de tasación o similares, para alimentar el flujo de información.

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Según un estudio de uno de los líderes internacionales en este tipo de ventas sobre lo que valoran los compradores que participan en subastas online al pujar es:

  • Estado y condición del bien: El 96% de los compradores indican como importante o muy importante este punto en su decisión de compra. Además de reducir el riesgo de compra les da confianza sobre la calidad del bien. En nuestro portal Escrapalia siempre indicamos el estado en el que se encuentra el bien que se vende.
  • Descripciones detalladas: El 95% valora como importantes a muy importantes una buena y detallada descripción del bien. Es importante detallar la descripción, dimensiones y condicionantes legales.
  • Fotos y videos – El 94% (fotos) y el 65% (videos) de los compradores, lo valoran como importante o muy importante a la hora de tomar decisiones de compra. Esto es muy similar a la venta por internet de otro tipo de bienes. Como ejemplo en Escrapalia realizamos toda la toma de datos con nuestro equipo de proyecto, con más de 10 fotografías por lote y videos
  • Una vez los lotes están listas las subastas es fundamental atraer al comprador al portal. Esta búsqueda de interesados requiere invertir y dedicar recursos en publicidad y marketing si se quiere que la participación sea elevada. Agencias como la SGA fomentan estos canales en redes sociales de forma muy activa.

Otros organismos públicos utilizan entidades privadas para realizar las ventas de sus excedentes, utilizando los recursos y especialización que la administración no dispone. Un ejemplo de es el portal GovDeals, que gestiona la venta de agencias locales, desde departamentos de policía a colegios y universidades.  Sin una venta proactiva poco a poco desaparece el interés inicial y volverá a ser un coto para compradores profesionales. El “constrúyelo y ya vendrán” no es una estrategia válida para este tipo de venta.

Para que una venta se realice, debemos convertir visitas en registros. Este registro debe ser lo más sencillo posible garantizando la fiabilidad de la información y asegurando en la medida de lo posible que la venta se va a realizar. El proceso de registro y el de garantías en el modelo Español son una tarea ardua, y para un extranjero es casi una travesía por el desierto. La gestión de todas estas garantías para participar en las subastas, además de ser un elemento disuasorio para no iniciados, requiere un trabajo importante para la administración. Estas garantías para participar en las subastas son prácticas que casi han desaparecido en el sector pero que el proceso actual las hace inevitables.

El abrir el mercado a mas compradores, es una formula excelente para aumentar el valor de venta de los bienes, pero requiere que la atención al “cliente” se desarrolle en la misma medida. Hay que coordinar visitas, responder a preguntas e informar del funcionamiento del propio portal. Mantener esta comunicación con el comprador es una tarea con 200.000 registros esperados, que debe tenerse muy en cuenta y es clave para el éxito del modelo.

Si a esto le añadimos los procedimientos para la puesta a disposición del comprador del bien adjudicado, tanto en tiempo y forma que marca la legislación, puede hacer que muchos compradores no vuelvan a participar.

Como decíamos, desde SURUS inversa, creemos que se ha dado un paso importante en el camino correcto, pero que un planteamiento exclusivamente tecnológico y de gestión interna como se refleja en el texto de la ley Ley 19/2015 de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil es insuficiente.

En cualquier caso, seguiremos expectantes de como se desarrollan los acontecimientos cuando el portal esté a pleno rendimiento.

En Escrapalia recuperamos valor de más de 20.000 lotes anuales  con mas de 25.000 compradores internacionales. Realizamos todos los procesos relacionados con la subasta, desde la documentación, la comercialización y marketing, hasta su pago y retirada para 12 compañías del Ibex, los principales despachos de abogados y administraciones públicas.

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