La crisis pone en cuarentena las subastas judiciales del BOE

Se está hablando mucho de las subastas extrajudiciales durante la crisis del Covid 19 y de la notoriedad que están cobrando ante la limitación temporal del uso de la subasta Judicial (Subasta electrónica en el portal del BOE) incluidas en el RDL 16/2020, de 28 de abril de 2020 en su artículo 15. La suspensión de este tipo de subastas para las enajenaciones concursares tiene un plazo de un año, pero según el propio sector judicial, tiene vocación de permanencia. Pero realmente ¿qué es una subasta extrajudicial?

Las subastas, para los no iniciados, pueden ser confusas y conocidas habitualmente como un evento elitista donde se adquieren obras de arte en salas de lujo o en el otro extremo, como eventos fríos donde oscuros subasteros adquieren chollos. Para entender realmente lo que significan este tipo de ventas que permiten adquirir activos a precios impensables en mercados tradicionales, vamos a repasar las tipologías de subastas y aclarar términos utilizados en el sector.

Una subasta es un evento de ventas en el que los compradores potenciales hacen ofertas competitivas sobre activos o servicios, ya sea en formato abierto o cerrado. Todas tienen unas fechas definidas y un protocolo de actuación. La principal diferencia entre ambas es que en un formato abierto todos los licitadores conocen las ofertas enviadas (subastas presenciales o online donde el valor de la puja mas alta es conocida por la audiencia). En un formato cerrado, los postores no tienen conocimiento de otras ofertas y remiten su mejor postura que generalmente no puede ser mejorada durante el proceso de venta.

El activo o servicio en cuestión se vende a la parte que realiza la puja más alta en una subasta abierta y generalmente a la mejor oferta en una subasta cerrada. Las subastas, como principio básico de funcionamiento, requieren una audiencia y participación de postores. En función de cómo se interactúa durante el desarrollo de la misma pueden ser:

– Presenciales: Los interesados realizan sus pujas desde un local o instalación donde el publico realiza sus pujas. La subasta presencial es una modalidad tradicionalmente usada en subastas de arte, lonjas de pescado,  maquinaria agrícola y civil…

– A distancia: Los pujadores realizan sus ofertas desde su localización, bien mediante el envío de las ofertas antes de la fecha de la subasta o mediante el uso de las plataformas online. Aquí se enmarcan las subastas del Boletín oficial del estado, plataformas B2C como Ebay y B2B como Escrapalia. y subastas de deuda o de energía.

– Mixtas: Las subastas mixtas permiten combinar ambos tipos, bien en uno o dos pasos, recibiendo ofertas y procediendo a una subasta presencial donde se aceptan también pujas vía telefónica y online.

Cualquiera que sea el formato elegido para su realización deben acogerse a alguna de las siguientes modalidades.

Modalidades de subasta

Subastas abiertas

Subasta inglesa

Es el más común de los formatos de subasta. Los lotes se venden al mejor postor con ofertas en orden ascendente. Con frecuencia, se debe superar un precio de reserva. El precio de reserva es el precio más bajo al que el propietario venderá los bienes. Este precio a veces se divulga a los licitadores y a veces no, en función del tipo de subasta y de la propia estrategia de venta. Dentro de las subasta inglesas se dan diferentes tipos de subasta:

• Subasta sin precio de reserva o subasta absoluta (absolute auction). En este tipo de venta el máximo pujador gana independientemente del precio final alcanzado. A diferencia de lo que se pueda pensar son las subasta que generan mayores retornos, siempre que se haya generado el interés entre los posibles compradores debido a la naturaleza competitiva de las ofertas. Las subastas generalmente se calientan más intensamente porque los postores saben que al vencer a un rival, el activo puede ser suyo. Todos los participantes tienen la misma estrategia y deseo. Para el vendedor, el riesgo asociado con una subasta sin precio de reserva es mayor que los otros tipos de subastas, pero también lo es la recompensa potencial. En estas subastas el componente de juego también es un elemento diferencial y que muchas veces es minusvalorado. Las subastas sin reserva son un tipo popular de subastas, especialmente para aquellos que buscan hacer una venta rápida y sin complicaciones. Una subasta sin reserva  bien publicitada generalmente atraerá a un gran número de postores.
• Las subastas con puja mínima o precio de salida comienzan a un precio mínimo establecido por el vendedor. La subasta debe comenzar al menos en ese mínimo antes de que pueda haber una venta. La oferta mínima es publicada y anunciada. Estas subastas ofrecen un cierto nivel de seguridad para el vendedor, pero no suelen ser tan atractivas para los compradores como una subasta sin reserva. Una estrategia clave para una subasta de oferta mínima es que el vendedor establezca la oferta mínima lo suficientemente baja como para atraer el interés de los compradores. Establecer la oferta mínima demasiado alta desalentará las pujas competitivas.

• Subastas con precio de reserva: Los vendedores indican un precio por debajo del cual no están dispuestos a realizar la venta y se define antes de comenzar la subasta. Este precio de reserva puede ser conocido previamente o no por los pujadores. La reserva brinda protección a los vendedores, sin embargo, hay que tener en cuenta que las subastas con reserva generalmente generan menor cantidad de interés entre los compradores potenciales, al no tener la certeza de que su puja será suficiente. Los sistemas de subasta online permiten que una vez superada la reserva informar a los pujadores durante la propia subasta si esa reserva esta alcanzada o incluso si la reserva esta cerca de alcanzarse para incentivar las pujas.

• Subastas con decisión posterior. En estas subastas la decisión de adjudicación se realiza posteriormente a la propia subasta. Se usa en algunos casos en subastas extrajudiciales o en subastas concursales porque es necesario conocer disponer de una oferta para solicitar a los juzgados proceder a la adjudicación y a los levantamientos de cargas que pudieran existir sobre el activo. Son las subastas menos atractivas para los pujadores ya que los compradores saben que su oferta “ganadora” puede ser rechazada en última instancia.

La subasta holandesa

En una subasta holandesa, los precios de salida comienzan a un precio extremadamente alto y se reducen progresivamente en intervalos de tiempo hasta que un comprador reclama el activo y se detiene la subasta.  En este caso de determina una valor de reserva por debajo del cual el propietario de reserva el derecho de adjudicación.

La subasta de Vickrey

Llamado así por William Vickrey, ganador del Premio Nobel de Economía de 1996, también se conoce como la subasta de segundo precio. Las ofertas se sellan y el artículo se otorga al mejor postor, pero a un precio igual al del segundo mejor postor. Si, por ejemplo, se reciben tres ofertas, una por  100€, una por 90€  y otra por 75 €, el ganador será el postor de 100€. Sin embargo, el ganador solo tendrá que pagar 90€, el segundo precio más alto del postor. Este tipo de subasta es muy estudiada desde la perspectiva de teoría económica pero muy poco común en la practica y siempre para activos indivisibles o unitarios.

Existen otros modelo como la subasta Yankee, que es una variación de la subasta holandesa.

Subastas cerradas

La subasta de ofertas cerradas

Como su nombre indica, esta subasta utiliza una oferta cerrada, donde cada postor solo puede ofertar una vez. En general, hay dos pasos para el proceso. Primero, los requisitos son establecidos por el comprador y, segundo, se abren las ofertas selladas. El mejor postor calificado recibe los bienes o, en el caso de un servicio, la oferta calificada más baja gana. Este modelo es muy utilizado en los procesos de enajenación de activos de la Administración Pública y de las Fuerzas Armadas. En una subasta de ofertas cerradas, los licitantes presentan de manera privada su mejor oferta, por escrito y en un sobre cerrado.

El subastador y el vendedor abren las ofertas de forma privada y no revelan las ofertas a ninguno de los participantes o se realizan en un acto público cuando las subastas son públicas. En las subastas privadas el vendedor puede: aceptar la oferta más alta o mejor; rechazar todas las ofertas y solicitar una oferta “Mejor y Final” de los dos mejores postores, o simplemente comenzar negociaciones serias con todos los postores identificados.

Las subastas de ofertas cerradas privadas se utilizan para activos que no tienen un mercado amplio o atractivo, o que requieren procesos de negociación. Además, mantener las ofertas privadas ayuda a garantizar que si todas las ofertas son demasiado bajas para que cualquiera de ellas sea aceptada por el vendedor, la venta no se estigmatizará al percibir un valor bajo en el mercado.

Subastas mixtas cerrada/abierta

Subastas en dos pasos. La Subasta en dos pasos es una en la que se buscan ofertas cerradas de los postores (el primer paso) y si el vendedor no acepta la oferta más alta, existe competencia suficiente y potencial de aumentar el valor, los postores principales están invitados a participar en las ofertas abiertas en la modalidad que se elija (el segundo paso ) para determinar el mejor postor. Comúnmente nos referimos a este segundo paso como “subastilla” y generalmente es usada en la venta de unidades productivas en subastas extrajudiciales.

No es raro que las personas que no están familiarizados con las subastas confundan los términos “puja mínima”, “precio de salida” y “precio de reserva”. No importa dónde comience la subasta o el precio de salida; Importa donde termina.

Además, la ciencia y la experiencia han demostrado que cuanto menor es el precio de salida, mayor es el valor de remate. Se consiguen mayores retornos si las subastas abren en una cantidad baja en comparación con el valor esperado.

Esto se debe a que las subastas están llenas de componentes psicológicos. Comprender estos factores desencadenantes ayuda a conseguir mejores resultados.

Cuando las personas levantan la mano para participar en la subasta o presionan el botón de puja, se genera un apego emocional al resultado final. Una vez existe este vínculo, estos postores se vuelven más reacios a dejar de pujar. Por lo tanto, cuanto menor sea la oferta inicial, más pujadores desarrollarán esa vinculación y mayor será el precio final. Este comportamiento en las subastas fue estudiado por el Profesor Adam Galinsky de la Northwestern University’s Kellogg School estudiando subastas en Ebay. El resultado de su estudio fue que con precios de salida bajos (o precios mínimos bajos) el resultado casi siempre era de mejor posturas finales. “El sentido común puede hacer que te estremezcas con un precio mínimo de un euro en una subasta por tu coche en perfecto estado o un céntimo por tu traje de diseñador sin uso. La sabiduría convencional dice que si pides un precio alto, debe recibir un precio alto. Pero este adagio de “pide y recibirás” no siempre es cierto. En subastas en línea, incluso podría venderse en corto si pides demasiado.”

“Debido a que se reducen las barreras para participar en una subasta, se consigue que los interesados inviertan tiempo y recursos”, dijo Galinsky. “Quedan atrapados”.

En este enlace puede ver el documento completo

Subastas Judiciales, subastas extrajudiciales y subastas notariales

La diferenciación de este tipo de subastas las marca el propio organizador o responsable del proceso de subasta. La subasta judicial antes de la ley 19/2015 era de carácter presencial con publicidad en los tablones de anuncios del juzgado para satisfacer el requisito de transparencia. A partir de la ley 19/2015 de 13 de Julio, se hizo obligatoria la publicación de todas las subastas judiciales y notariales en el Portal del subastas del Boletin Oficial del Estado (BOE). Estas subastas están gestionadas directamente por lo propios juzgados a través de los secretarios judiciales que publican los lotes por requerimiento de terceros tras el pago de una tasa de servicio fija por cada lote gestionado. Estas subastas del BOE son públicas, abiertas y de modalidad a la inglesa, con unos precios de salida (precios mínimos de adjudicación) conocidos y que marcan los valores de adjudicación. Como decíamos anteriormente, el tipo de subasta con precios de salida elevados, no fomenta la participación. Si a esto se le suma la falta de información relativa a los bienes y la dificultad para conseguirla, hace que las tasas de recuperación sean más bajas que en procesos más competitivos. En este otro post analizamos más detenidamente las razones del poco éxito obtenido por el portal de subastas BOE.

La subasta notarial es otra de las alternativas que puede usarse en lugar de las subastas judiciales. Las subastas notariales están reguladas por los artículos 72 al 76 de la Ley del Notariado. Una subasta notarial es la venta de bienes muebles o inmuebles, gestionada por un notario, que se realiza en cumplimiento de una resolución legal o administrativa y se publica su anuncio en el BOE. En el anuncio se debe incluir información sobre el notario actuante, el bien subastado y las condiciones de la subasta. Generalmente se solicitara una garantía para poder participar en la subasta que será reintegrada a los pujadores que no sean la mejor postura al finalizar la subasta. La subasta notarial tiene el carácter de extrajudicial aunque se realice a través del portal de subastas del BOE.

Otro modelo de subasta extrajudicial es la realizada por entidades especializadas o en portales de subastas. Estas subastas extrajudiciales pueden ser realizadas utilizando una entidad especializada como es el portal de procuradores o empresas como la nuestra que utiliza el portal de su propiedad, escrapalia.com. Los servicios de la entidad especializada van mas allá de la propia organización de la subasta (toda la información aquí), ofreciendo servicios de tasación, documentación de los lotes, desmontajes y trabajos de campos, atención a los compradores, etc. La normativa que regula la figura de entidad especializada es la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la redacción dada por la Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil, posteriormente retocada por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil que introduce esta figura en su articulo 641.

Las subastas extrajudiciales pueden ser realizadas por el propio ejecutante (entidades bancarias, administradores concursales…) siguiendo los requisitos legales que marquen las leyes que amparan dichos proceso (ley de Enjuiciamiento Civil o Ley Concursal respectivamente) utilizando los servicios exclusivamente del portal de subastas, utilizando este canal cuando se requiere simplemente el uso de una plataforma tecnológica y de publicidad que permita la realización de los activos de forma transparente y con garantías de seguridad (jurídica y de proceso).  Este uso de la plataforma sustituye el uso del portal de subasta BOE como herramienta de realización, dando los mismos servicios tecnológicos que ofrecía el BOE.

La utilización de las subasta se remonta a la época babilónica, 500 ac y ha demostrado su utilidad hasta nuestros días, donde la tecnología se ha convertido en un aliado para realizar subastas extrajudiciales democratizando su uso. Pero este desarrollo abre un abanico de posibilidades tanto en la modalidad de la subasta como en la especialización y conocimiento de los procesos óptimos de loteado y de venta así como la exposición a potenciales compradores mucho más amplio

Para conseguir el éxito en la venta, el primer paso es definir qué tipo de subasta es la mas adecuada para cada tipo de activo y de venta. Después atraer el interés de los compradores, y, para ello, el marketing y la comercialización son criticos. Una subasta sin más de un interesado pierde su fundamento.

Por todo ello, es fundamental la labor del la entidad especializada o del subastador el trabajar con el vendedor en la definición de todos los aspectos relacionados con el evento a realizar y preparar un plan de ejecución donde además las condiciones y la modalidad de subasta, se definan los valores y se elabore un plan de marketing concreto.