Comisiones al acreedor con privilegio especial en las subastas extrajudiciales

Como expresa la Exposición de Motivos del Real Decreto 290/1992, de 27 de marzo <–el derecho del acreedor a la enajenación de la cosa hipotecada– que puede efectuarse privadamente cuando así se ha pactado>>. Lo que ocurre es que, en este tipo de subastas extrajudiciales en procesos concursales,  no se trata de una enajenación que pueda realizar por sí solo el acreedor, en las condiciones libremente fijadas por él, sino que ha de ajustarse necesariamente a los trámites y requisitos establecidos en los planes de liquidación que es el instrumento que ordena, organiza y estructura la realización del patrimonio del deudor concursado y el pago de los acreedores. De esta forma se culmina la finalidad del concurso, que es la satisfacción de los acreedores.

Dicho plan deberá ser elaborado por la Administración Concursal y sometido a la consideración del deudor, de los acreedores y de los representantes de los trabajadores si es el caso, además debe ser aprobado por el juez.

Cuando en el plan se indica que la realización será realizada por entidad especializada se indican la remuneración de la entidad a cobrar por los trabajos asociados. Aquí aparece el primer problema, la formula generalizada es el de una comisión en un porcentaje del remate de los bienes.

La realización por entidad especializada mediante subasta, en teoría, permite maximizar el valor de venta por tanto aumenta las posibilidad de satisfacer las deudas contra la masa. La comisión sobre la venta debería ser un acicate suficiente para que la premisa anterior se cumpla y aquí es cuando aparece el segundo problema: esta comisión en valores porcentuales sobre la venta se convierte en un incentivo perverso cuando existe un acreedor privilegiado.

En este caso la búsqueda de posibles interesados es baladí, ya que la primera premisa para que una subasta funcione es que se necesitan al menos dos pujadores y esto no ocurre nunca cuando la deuda es superior al valor de mercado. Según la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo el “Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta”

Pero, ¿por qué existe un problema?

Aquí es donde reside el quid de la cuestión, el elefante en la habitación. El problema existe porque las entidades especializadas cobran al acreedor privilegiado que se adjudica el activo al precio de la deuda.

Estos inmuebles son los más rentables para gestionar con la formula común de la comisión, ya que no requieren inversión por parte de la entidad especializada, y lo son tanto, que la práctica se extiende a otros inmuebles que tendrían posibilidad de éxito pero no se dedican esfuerzos que pueden minorar los resultados de la entidad especializada en clara posición contraria a la esencia del proceso. Estos inmuebles pueden verse en los portales de subastas con pocas fotografías, pantallazos de Google Maps, muy poca información y sin publicidad.

Como pretende venderse un inmueble sin información, sin fotos, sin documentación… ¿Nos lo podríamos imaginar si vendiéramos nuestra casa? ¿No es esa la función de la entidad especializada?

Desde SURUS hemos alimentado al elefante y a pesar de haber trabajado con los acreedores privilegiados desde hace dos años reduciendo estas comisiones en sus proceso de ejecución hipotecaria, haber invertido en desarrollar un departamento especializado con su propio portal (Escrapalia Inmuebles) y marketing que nos ha permitido tener una tasa de adjudicación al acreedor privilegiado por debajo del 27%, consideramos que al actuar de forma tan miope, estábamos haciendo un flaco favor a nuestro sector, clientes y a las empresas concursadas.

Una solución más justa para todas las partes

Las entidades especializadas podemos enfrascarnos en polémicas, mirarnos el ombligo y seguir reproduciendo estos comportamientos hasta que sean limitados por los propios juzgados y administradores concursales para evitar futuras largas batallas para aprobar los planes de liquidación, complicados ya de por sí, u optar por una autorregulación y aplicar una nueva lógica al proceso, más justa para todas las partes. En una magnífico articulo de Alfredo Meneses ‘La subasta extrajudicial en el concurso: riesgos y oportunidades’ reconoce el valor de la subasta extrajudicial y lo que las entidades especializadas les puede aportar a los acreedores privilegiados. “Las posibilidades son muy amplias, tanto como lo sea la creatividad de estas entidades especializadas encargadas de las subastas extrajudiciales”.

Al igual que denunciamos esta práctica que se ha realizado de forma generalizada en el sector de las entidades especializadas, también consideramos que, si queremos que estas empresas tan necesarias sigan existiendo, deben cobrar por el servicio que realicen.

Nuestro manifiesto

En aras de ponerle cara al elefante, porque, aunque no queramos verlo es evidente que está ahí, aunque interese fingir todo lo contrario, nos comprometemos a no engordarlo más y aplicar en nuestras propuestas de actuación los siguientes principios:

• Aquellos activos que de antemano sabemos que no tienen no tienen posibilidad de venta por ser su precio de mercado inferior al de la deuda identificarlos en nuestras propuestas de actuación. Los servicios que se prestaran en estos casos serán los de publicación, publicidad entre nuestros registrados e inversores (195.000), en redes sociales (70.000) y portales de anuncios. Garantizamos la publicidad de la subasta pero no hacemos que el concurso incurra en costes. Para estos inmuebles se cobrara un fee de comercialización que se estudiará con cada propuesta operativa en caso de que el adjudicatario sea el acreedor con privilegio especial para cubrir los trabajos realizados.
• Aquellos activos que entendemos pueden ser vendidos si se realizan acciones de marketing y comunicación concretas, se toman fotografías y vídeos, se realizan visitas virtuales, landing pages, se publicitan en medios, se organizan jornadas de visitas además de las anteriores se detallarán los planes de marketing y acciones presupuestadas en las propuestas de actuación. Estas actuaciones estarán motivadas para conseguir aumentar la participación. Si se adjudica a un tercero dado el éxito en la comercialización se cobrará la comisión establecida en el contrato. Si a pesar de las acciones que realicemos y que se reportan a la administración concursal la adjudicación es al acreedor privilegiado no cobraremos comisión y se propone el pago de un fee por parte del acreedor para cubrir con los gastos asociados, cantidad que se estudiará con cada propuesta operativa.
• Incluiremos en nuestras propuestas comerciales nuestras estadísticas de venta de inmuebles, incluyendo las tasas de venta a terceros por tipología de los activos anteriores además de los planes de marketing detallados a abordar para alcanzar el éxito tal y como veníamos haciendo.
• En los informes de fin de proyecto para el Administrador Concursal incluiremos una declaración y el detalle de las acciones de comercialización realizadas así como los resultados de la misma.

Referencias

Procedimiento extrajudicial Produccion CoMa, 13/08/2015

La subasta extrajudicial en el concurso: riesgos y oportunidade – Alfredo Meneses Vadillo

La reserva de dominio en el concurso por Manuel García-Villarrubia 2018 El Derecho. Revista de Derecho Mercantil, n.º 61 Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.