En un post de junio de 2022, explicamos los motivos que nos llevaron a cambiar nuestro modelo de comisionado en nuestras intervenciones en procesos de liquidación concursal. Decidimos adecuar nuestra conducta a criterios seguidos por las Secciones mercantiles de las Audiencias Provinciales de Valencia y Barcelona que, salvo error, han sido las únicas en pronunciarse acerca de la improcedencia del cobro por las Entidades Especializadas de su comisión de venta a los acreedores privilegiados que resulten adjudicatarios del bien afecto.

Decisión de la Audiencia Provincial de Valencia

Auto número 63/2022 de la Audiencia Provincial de Valencia: “En cuanto a la concreta reclamación llevada a cabo por el acreedor hipotecario apelante, hay que incidir en que los adquirentes de los bienes sólo harán frente a los costes de la empresa especializada cuando dicha transmisión sea consecuencia de su intervención y buena gestión. Por tanto, en el caso de los acreedores hipotecarios, no asumirán dichos costes por cuanto su adquisición, en cualquiera de sus formas, si eventualmente se produjera, no es consecuencia de la actividad desplegada por la entidad especializada. Sin perjuicio de la carga que tienen de ejercer sus derechos de forma responsable y diligente.”

Por otro lado, si bien el plan de liquidación puede prever una forma especial de realización o enajenación de los activos del deudor, alternativa o complementaria a las previstas con carácter general y subsidiario en el artículo 149 LC, no puede obviar los derechos del acreedor hipotecario en el concurso regulados legalmente y el destino del importe obtenido con la realización del bien afecto, en cualquiera de sus formas, es el pago del crédito garantizado, incluyendo los intereses remuneratorios y los intereses moratorios devengados hasta la declaración de concurso. En la subasta extrajudicial del bien afecto, cuando el adjudicatario es el acreedor con privilegio especial, no hay precio de adjudicación del que pueda detraer la comisión de la empresa especializada ni existe gestión de tal empresa que justifique dicho devengo. De hecho, la intervención del acreedor en el concurso se produce desde el principio y con mucha anterioridad a la propia designación de la entidad especializada.”

Doctrina de la Audiencia Provincial de Barcelona

Autos de 5 de enero de 2016 y 25 de noviembre de 2014 de la Audiencia Provincial de Barcelona “Como dijimos por auto de 25-11-2014 (Rollo 333/2014 (PROV 2015, 139371) ), si se conviene una comisión con una entidad especializada, esta sólo debe devengarse cuando la venta tiene lugar merced a los servicios prestados por el comisionista. Sin embargo, cuando el bien se transmite a la propia entidad cuyo privilegio se realiza, no está justificado que se le penalice con otros gastos, pues es evidente que en tal caso la venta no tiene lugar por la intervención o los buenos oficios del mediador. Así parece deducirse del propio plan de liquidación y de la falta de oposición de la administración concursal. Cuestión distinta sería si la intervención del mediador reportara alguna utilidad, incluso cuando el bien se transmita al acreedor hipotecario o alguna de sus filiales, circunstancia que no plantea el plan de liquidación y que tampoco se ha suscitado en el recurso.”

Reflexiones sobre la gestión de casos de venta de activos

Dicho lo anterior, desde Surus, analizamos alternativas a cómo gestionar los casos de venta de activos a los acreedores privilegiados cuando estos últimos resultan adjudicatarios de los bienes afectos, para que no afectará a los Administradores y al resto de acreedores del concurso, donde el uso de la entidad especializada permitía mayores retornos del resto de los activos de la masa del concurso, que en una venta sin publicidad. Generalmente en un concurso, los inmuebles son parte de la masa, donde además existen otros bienes muebles como vehículos, equipos de producción, marcas, etc donde el uso de la entidad especializada permitía mayores retornos del resto de los activos de la masa del concurso. Cuando estos inmuebles tienen valores de mercado inferiores a la deuda, su venta, es muy improbable y menos en un modelo de subasta (sistema más común en las entidades especializadas).

La teoría del valor nos permite entender cómo se determinan los precios de los bienes y servicios en el mercado. En su esencia, la teoría del valor se basa en la ley de la oferta y la demanda, ya que establece que el precio de un bien se determina en función de su oferta y demanda en el mercado. La publicidad de la subasta nos permite que nuestra oferta llegue al mercado, clave para poder realizar la venta, pero a diferencia de los activos con menor demanda, los inmuebles tienen valores de mercado que están cuantificados y muy próximos a la realidad de los posibles remates. Es decir, es fácilmente conocer antes de proceder a una venta si el valor de la deuda del acreedor es superior al valor del mercado, incluso cuando se deben aplicar valores de liquidación (que los hacen más bajos que los de comercialización con tiempo indefinido). Hay que considerar que el valor de la deuda incluye los intereses remuneratorios, lo que hace que el bien esté sobrevalorado y pierda interés o atractivo para el resto del mercado.

Rol de las entidades especializadas y su remuneración

Entonces, ¿por qué se encarga la comercialización de estos inmuebles a una entidad especializada? Principalmente por la necesidad de publicidad, ya que en todo proceso de liquidación de activos concursales se deben garantizar los principios de transparencia, seguridad jurídica y publicidad.

La remuneración tradicional de la entidad especializada ha sido la comisión en porcentaje sobre el valor de venta, un modelo similar al de una agencia inmobiliaria, que varía típicamente entre el 3% y el 5%. Este porcentaje se aplica de manera uniforme a todos los inmuebles dentro del concurso, tanto a aquellos cuyo valor de mercado está por debajo de la deuda con el acreedor como a los que están por encima. Sin embargo, surge un problema con los activos cuyo valor de mercado es inferior a la deuda.

La teoría del valor nos indica que estos activos probablemente no se venderán en condiciones normales de mercado. Sin embargo, en la práctica, siempre habrá un comprador: el acreedor privilegiado, que pujará por el valor de la deuda. En este escenario, la entidad especializada cobraría su comisión, a pesar de que la adjudicación del bien al acreedor hipotecario, según la doctrina seguida por las Audiencias Provinciales mencionadas, no se debe a la intervención y gestión de la entidad especializada.

Reflexión sobre la ética y la práctica comercial

Desde un punto de vista objetivo, cobrar por un servicio que de facto no se ha prestado sería cuanto menos abusivo. Además, en muchos casos, no habría un precio de venta sobre el cual aplicar esta comisión. Por ejemplo, cuando el propio acreedor con privilegio especial puja sin superar el importe de su crédito, el total de la puja se destina al pago de su propio crédito, lo que significa que no habría un precio de venta sobre el cual aplicar el porcentaje de la comisión. En este contexto, la postura del acreedor en la subasta suele ser la mejor y única opción, ya que el destino del importe obtenido con la realización del bien afecto es el pago del crédito garantizado.

La necesidad del concurso de publicidad no justifica por sí sola penalizar el concurso o a la entidad especializada que deba realizar la publicación de los activos sin recibir compensación por ello. Por esta razón, se tomó la decisión estratégica de respetar la doctrina jurisprudencial que compartimos plenamente, sin que esta acción implique trabajar sin cobrar por los servicios por debajo del coste.

Compromisos y medidas adoptadas

A partir de 2022, se implementaron los siguientes compromisos publicados en este manifiesto:

  1. Para aquellos activos que se sabe de antemano que no tienen posibilidad de venta debido a que su precio de mercado es inferior al de la deuda, se identificarán en nuestras propuestas de actuación. Los servicios prestados en estos casos incluirán la publicación y la publicidad entre nuestros registrados e inversores, en redes sociales y portales de anuncios. Se garantizará la publicidad de la subasta sin que el concurso incurra en costes. Para estos inmuebles, se cobrará un fee de comercialización que se negociará con cada propuesta operativa en caso de que el adjudicatario sea el acreedor con privilegio especial para cubrir los trabajos realizados.
  2. Para aquellos activos que se considera que pueden ser vendidos con acciones de marketing y comunicación específicas, se realizarán acciones como tomar fotografías y vídeos, realizar visitas virtuales, crear landing pages y publicitar en medios, además de las acciones mencionadas anteriormente. Estas acciones estarán destinadas a aumentar la participación. Si se adjudica a un tercero debido al éxito en la comercialización, se cobrará la comisión establecida en el contrato. Sin embargo, si a pesar de las acciones realizadas la adjudicación es al acreedor privilegiado, no se cobrará comisión y se propondrá el pago de un fee por parte del acreedor para cubrir los gastos asociados, cantidad que se negociará con cada propuesta operativa.
  3. Se incluirán en nuestras propuestas comerciales estadísticas de venta de inmuebles, incluyendo las tasas de venta a terceros por tipología de los activos anteriores, además de los planes de marketing detallados para alcanzar el éxito.
  4. En los informes de fin de proyecto para el Administrador Concursal se incluirá una declaración y el detalle de las acciones de comercialización realizadas, así como los resultados obtenidos.

En dicho post donde entonamos el mea culpa por ser parte de la rueda que alimentaba al elefante, lanzábamos una llamada al resto del sector “Las entidades especializadas podemos enfrascarse en polémicas, mirarnos el ombligo y seguir reproduciendo estos comportamientos hasta que sean limitados por los propios juzgados y administradores concursales para evitar futuras largas batallas para aprobar los planes de liquidación, complicados ya de por sí, u optar por una autorregulación y aplicar una nueva lógica al proceso, más justa para todas las partes

Y… ¿Cuál ha sido el resultado? Reacciones y críticas

Pues contrariamente a lo esperado, no sólo no ha existido un cambio de mentalidad adaptándonos a una realidad de mercado y los criterios de las sentencias mencionadas, si no que pasando por descalificaciones, que consideraban esto una estrategia comercial, amenazas veladas, incluso por alguna de las asociaciones, escritos donde se decía lindezas como esta donde además de valorar una resolución judicial nos dotaba de poderes para alterar un mercado cuando tenemos una cuota en inmuebles del 5%; hasta una demanda por competencia desleal y alteración de precios con acuerdos colusorios con los “grandes acreedores privilegiados”. De esta demanda ya hablaremos en próximas ocasiones.

Este esfuerzo y dedicación que esperábamos se canaliza en cambiar el modelo, fue justamente para lo contrario mantener el statu quo, ya que se consideran medidas injustas para la entidades especializadas y sobre todo para los miles de consumidores. ¿Quién defiende con tanta devoción a los consumidores y a no alterar el mercado? ¿Cómo de grande sería el elefante y a quien le interesaba seguir haciendo que creciera?

Es evidente que las entidades especializadas, especialmente aquellas dedicadas principalmente a la venta de activos concursales, son las más interesadas en mantener las cosas como están. Nos resulta llamativo que una medida con un impacto relativamente pequeño en nuestras proyecciones haya generado tanta controversia, y que los acreedores se muestren reticentes a postularse, (a pesar de nuestro supuesto acuerdo para controlar el mercado).

Analizamos al elefante: comisiones millonarias

Para comprender mejor la situación, hemos decidido analizar el alcance de la influencia de las entidades especializadas, cuantificar el impacto de este impuesto revolucionario y monitorear las subastas realizadas por los principales actores del mercado, incluyendo nuestra propia empresa, Escrapalia Inmuebles. Durante un período de nueve meses, desde agosto de 2023 hasta abril de 2024, hemos recopilado datos sobre las subastas de inmuebles en los principales portales de España (Eactivos, IAG, Subastas de procuradores, Trademat, Asemar y Gobid), así como los valores finales de las ventas. Hemos calculado el porcentaje de activos con privilegio especial que gestionamos nosotros (no existe modo de conocer este dato de terceros, algo que después del análisis, creemos debe ser indicado en las subastas y así empezaremos a hacer) y hemos evaluado su impacto:

Durante este período de nueve meses, estas entidades han gestionado un total de 6.038 inmuebles. Proyectando esta cifra para los meses restantes, alcanza un total de 8.051 inmuebles. El valor de los remates de estos activos supera los 1.600 millones de euros.

Aplicando los porcentajes de inmuebles con privilegio especial, basados en nuestros propios datos por familia, y considerando una comisión media del 4%, estimamos que el sector ha cobrado aproximadamente 50 millones de euros en comisiones por ventas no realizadas (es decir, activos adjudicados al acreedor por el valor de la deuda).

El resultado es tanto sorprendente como vergonzoso, especialmente al descubrir que en algunas de las entidades mencionadas, estas prácticas representan más del 80% de sus ingresos totales. La dependencia absoluta de este tipo de operaciones revela una estructura de negocio que carece de diversificación y se basa exclusivamente en la adquisición y venta de activos provenientes de procesos concursales, principalmente inmuebles. Estas entidades fueron creadas con el propósito expreso de aprovechar esta situación, configurando un modelo de negocio que se centra en obtener activos de concursos, cuya viabilidad depende en gran medida de la relación con el administrador concursal, quien tiene el poder de seleccionar a dicha entidad y de incluirla en el plan de liquidación.

En resumen, es un modelo perverso, motivado por intereses equivocados, que no beneficia ni al proceso concursal ni a sus acreedores (sean privilegiados o no). Esta práctica solo contribuye a alimentar la leyenda negra que rodea a los procesos de insolvencia, y en este caso, con razón.

Si bien es una práctica legal, para nosotros plantea serias dudas éticas. Por lo tanto, mantendremos nuestro compromiso adquirido en 2022 de no participar en este tipo de operaciones, a pesar de que signifique nadar contra la corriente. Esto lo hacemos conscientes de que no tendrá ningún impacto comercial, como algunos puedan creer, tal como demuestran las cifras de la tabla de inmuebles gestionados.


En SURUS, acompañamos a quienes nos rodean en la transición de modelos de negocio lineales a modelos más circulares y sostenibles. SURUS fue creada en el año 2010 para dar respuesta a una necesidad existente en el mercado nacional en cuanto a la venta especializada de activos en el mercado secundario maximizando el valor económico, social y medioambiental y así ofrecer los mejores resultados en nuestros proyectos que además certificamos mediante herramientas de medición y la emisión de informes.

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