Las subastas judiciales son uno de los medios que permiten transformar en dinero los bienes hipotecados o embargados, con el fin de que el deudor demandado pueda pagar la deuda reclamada con la cantidad que se obtenga en ella. En el año 2000 se establece un procedimiento de ejecución de subastas Judiciales, recogido en la Ley 1/2000 enjuiciamiento civil, pero el modelo de subasta presencial no fomentaba la concurrencia y mas del 95% de las subastas quedaban desiertas. Para lograr mayor eficacia y ahorro en costes se pone en marcha en octubre del 2015 un Sistema de Subastas Electrónicas a través de un portal único en la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado a través de una medida CORA con los objetivos de
- Mayor concurrencia en la subasta
- Mayor rendimiento de los bienes subastados
- Conseguir mayor difusión y publicidad de las subastas judiciales
- Facilitar el acceso a los ciudadanos y empresas a las subastas
- Mayor simplificación administrativa
- Evitar desplazamientos de los interesados
- Un único punto de información
- Familiarización de los usuarios
- Reutilización de los medios disponibles
La Ley de Enjuiciamiento Civil otorga la posibilidad de actuación a personas o entidades especializadas que permitan agilizar la realización del proceso y obtener un mayor beneficio para todas las partes intervinientes en la ejecución hipotecaria (contemplada en el artículo 641 L.E.C.). El problema es que esta innovación procesal paso de ser una declaración de intenciones sin trasunto en la práctica diaria de los órganos judiciales, con lo que no solo la subasta se convirtió en el único medio de venta, sino que se ha potenciado notablemente mediante su celebración electrónica desde el año 2015.
Sin embargo los objetivos principales perseguidos por las subastas judiciales en el BOE, por un lado, la transparencia del procedimiento y, por otro, la obtención del mayor rendimiento posible de la venta de los bienes, no se están cumpliendo y ante la inoperancia del portal (ya analizamos este tema en nuestro post anterior) la figura de la entidad especializada ha ido cobrando importancia, siendo cada vez mas organismos públicos y juzgados los que las están utilizando ya que las tasas de éxito se multiplican y en este post analizamos los motivos:
Falta de información básica de los inmuebles
Uno de los principales problemas que encontramos en las subastas judiciales del BOE es la falta de información de los inmuebles. En la plataforma de subastas del BOE se puede obtener, en el mejor de los casos, la ficha catastral y la información registral. Sin embargo, para poder conseguir el interés en este tipo de activos, es necesario aportar toda la información posible con descripciones actualizadas del estado en que se encuentre.
Tan importante es la información que se aporte del inmueble, como la documentación gráfica que podamos obtener. En las subastas del BOE es muy difícil encontrar fotografías de los activos que nos permitan ver la situación real.
Cuanto mayor sea la documentación de un inmueble, más posibilidades hay de aumentar el número de participantes en la subasta y, por lo tanto, maximizar el valor de venta final.
No existe atención a los interesados en participar en la subasta
Otro de los problemas que suele haber en las subastas judiciales del BOE, es la atención a los interesados y participantes. A todos ellos, hay que transmitirles de manera correcta toda la información relativa a los inmuebles y al proceso de subasta.
En las subastas judiciales del BOE, los teléfonos o correos de contacto no dan el soporte necesario, ya que es muy difícil poder contactar con ellos. Al no tratarse de teléfonos especializados en la atención al cliente, es muy complicado resolver el elevado número de dudas que surgen a lo largo de un proceso como este, por lo que se reduce notablemente la concurrencia de participantes en la subasta.
Además de todo esto, en la mayoría de las subastas no se permite realizar visita al inmueble. ¿Quién realiza una puja en una subasta por un inmueble sin antes haberlo podido visitar?
Lo que se observa a día de hoy, es que las subastas judiciales del BOE siguen siendo un proceso muy cerrado al que solo los “entendidos” tienen acceso con total garantía.
No se realizan trabajos de marketing y comercialización
Por último, otro punto importante en la venta de activos, sean del tipo que sean, es la publicidad que se pueda dar.
Las subastas judiciales del BOE no tienen ningún tipo de publicidad. No se anuncian en los portales inmobiliarios, no se anuncian en las redes sociales y no se anuncian mediante acciones directas (carteles, lonas, folletos, …).
SURUS COMO SOLUCIÓN A LAS SUBASTAS JUDICIALES
A diferencia de las subastas judiciales, ya sean presenciales o a través del BOE, Surus gestiona el proceso en todas sus fases, obteniendo éxito en la venta de los inmuebles, dando solución a la problemática existente en las subastas judiciales.
Toma de datos y documentación previa.
Surus recopila toda la información posible del inmueble, ya sea a través del cliente/acreedor, del LAJ, a través del deudor o mediante acción directa con los organismos competentes.
Recopilar la información pertinente puede ser una tarea compleja, por lo que, para la coordinación operativa, Surus designa un jefe de proyecto que es el responsable de gestionar cada inmueble. El técnico, realiza una visita al inmueble donde rellena una “ficha de toma de datos” registrando las características del mismo. lo que permite trasladar al comprador la máxima información posible. Además, se realiza la toma de imágenes y vídeos para documentarlo de la manera más detallada posible y reducir el número de posibles visitas de compradores interesados.
Tras la toma de datos “in situ”, y con el fin de definir la comercialización, se realiza un análisis de la zona (los inmuebles, edificaciones o negocios de alrededor de cada inmueble son importantes), teniendo en cuenta los condicionantes económicos de la misma. También se analiza la competencia en cuanto a la oferta de inmuebles de similares características.
Si el inmueble estuviera ocupado se da publicidad de esta circunstancia para que la conozcan los participantes en la subasta.
En resumen, es un trabajo importante para documentar de la mejor manera posible los inmuebles a comercializar.
Atención a los interesados y jornada de puertas abiertas.
Uno de los valores más importantes que aporta la entidad especializada es la atención a los pujadores.
En Surus, disponen de oficinas ubicadas en Pozuelo de Alarcón (Madrid), en Camino de las Huertas 18, donde cuentan con profesionales de atención al cliente, con conocimientos técnicos, para atender durante todo el proceso a todos los interesados en la subasta de manera personal.
Además de poder visitar las oficinas para resolver las dudas y obtener información de los inmuebles, se dispone de toda la información de los inmuebles en www.escrapalia.com
El horario de atención telefónica ininterrumpida de 9:00 a 18:00 de lunes a viernes, poniendo a disposición de los interesados un teléfono fijo y otro móvil.
Los pujadores pueden realizar cualquier consulta a través de redes sociales o mediante correo electrónico directo al departamento de inmuebles.
Si el proceso lo permite, se organizan jornadas de puertas abiertas para visitar el inmueble con carácter previo al registro como participantes en la subasta.
Marketing y comercialización
La clave del éxito para cualquier subasta son las campañas de marketing. Lo que no se comunica, no se conoce. En Surus hay un proceso estandarizado en la comercialización de todos los inmuebles que se gestionan y dependiendo de las necesidades de cada proyecto en particular, se diseña y ejecutan las acciones adicionales requeridas.
2 – Blog: en el que de manera recurrente se habla de subastas de inmuebles para atraer tráfico a la web y dar a conocer las subastas abiertas a todo el público que quiera participar y no solo a profesionales y subasteros.
3 – Email Marketing a una base de datos de más de 80.000 usuarios. También se realiza envío de MAILING específico de las subastas a interesados de bases de datos externas.
4 – Medios de comunicación.
5 – Redes Sociales como Linkedin, Facebook, Twitter, ….
6 – Publicidad offline local mediante la colocación de lonas, buzoneos, parabriseos, …
7 – Portales de anuncios a nivel nacional e internacional.
8 – Campañas continuas en Google Ads, para garantizar la aparición en el principal buscador a nivel mundial.
9 – Presencia en ferias y en eventos del mundo inmobiliario.
10 – Dossier de cada inmueble que tendrá toda la documentación actualizada y fotografías del inmueble.
CONCLUSIONES
En resumen, la forma de lograr que el sistema de subasta tenga éxito es obteniendo la mayor concurrencia posible de participantes. Esto se consigue documentando correctamente los activos, informando de manera detallada de su situación y publicitando la celebración de las subastas.
Surus, como entidad especializada, ha desarrollado una solución a los Procedimientos de ejecución hipotecaria y, en general, a las subastas que se realizan en el BOE. El proceso de enajenación en nuestro portal es compatible con el fin de la ejecución y con la adecuada protección de los intereses de ejecutante y ejecutado.
FUENTES
La vía del artículo 641 LEC para la realización de la ejecución por persona o entidad especializada
Autores: Alberto Martínez de Santos
Práctica de tribunales: revista de
derecho procesal civil y mercantil, ISSN 1697-7068, Nº. 132, 2018, pág. 4
Web de subastas Judiciales
https://sedejudicial.justicia.es
Responsable área inmuebles
