Las carencias del portal de subastas BOE, 8 años después de su lanzamiento

Ante la situación persistente de los inconvenientes para su uso generalizado y la falta de transparencia de sus resultados:

LAS CARENCIAS DEL PORTAL DE SUBASTAS DEL BOE, 8 AÑOS DESPUÉS DE SU LANZAMIENTO, SIGUEN POSICIONANDO A SURUS COMO SOLUCIÓN ALTERNATIVA EN SUBASTAS DE ACTIVOS (AVALADA ADEMÁS POR ESTUDIOS EXTERNOS) y explicamos por qué…

El portal de subastas del BOE: lanzamiento tras la ley de 2015 para generar participación y concurrencia

La Ley 19/2015 de 13 de julio habilitó a la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (AEBOE) la misión de la creación de un portal único de subastas judiciales y administrativas, siguiendo la idea de la simplificación administrativa. La subasta judicial es el procedimiento considerado ordinario por la Ley y de hecho es el más común en la ejecución de sentencias dinerarias: es un procedimiento de enajenación forzosa de un bien, para el pago de una deuda, que implica la realización de bienes del deudor previamente embargados con el objetivo de liquidar el impago.

A partir de dicha ley se creó el Portal de Subastas del BOE, disponible en la sede electrónica de la Agencia Estatal BOE.

En el mismo se realizan:

• Subastas judiciales (Juzgados)
• Subastas notariales (Notarías)
• Subastas tributarias (unidades de recaudación de la AEAT)
• Subastas administrativas generales (bienes patrimoniales de la Administración Pública)

a través de las cuales la Administración Pública persigue materializar la venta de innumerables activos inmuebles y bienes muebles de diferentes procedencias a fin de dotar de liquidez al sistema a través de su venta, buscando, según se reflejaba en dicha ley, “el aumento de la participación y concurrencia en dichos procedimientos de ejecución judicial, incrementando las posibilidades de venta y que ésta se realice por mejor precio”

Nuestra revisión tras su lanzamiento ya identificó carencias importantes que limitaban su éxito

Ya tras su lanzamiento, desde SURUS se realizó un análisis detallado en nuestro blog de las claves del éxito del mismo  y otra revisión posterior meses después.

En ambos casos, el análisis realizado puso de manifiesto que, pese a las ventajas de las garantías que proporcionaba el ser el Estado quien realiza la venta, existían a nuestro juicio muchos impedimentos que seguramente impedirían fomentar la participación en sus subastas. Por tanto, en base a nuestra dilatada experiencia realizando subastas en España, lo consideramos como un paso importante en el camino correcto, pero insuficiente.

Situación en 2023: persisten los inconvenientes para su uso generalizado, sumados a falta de transparencia sobre los resultados obtenidos

A día de hoy, y pasados ya varios años desde su lanzamiento, se puede decir que los inconvenientes del portal de subastas del BOE que SURUS identificó persisten en su gran mayoría: son muchas las dificultades que un potencial comprador o inversor se encuentra a la hora de plantearse el realizar una puja por cualquiera de los activos subastados aquí por el Estado

• Duración elevada de las subastas: que se extiende durante varios días, dificultando así la competitividad y urgencia por la realización de pujas y adquisición de los bienes.
• Inexistencia de material gráfico: los bienes subastados siguen sin contar con suficientes fotografías, vídeos, mapas, etc. que permitan identificarlos perfectamente y valorar su estado y distribución real.
• Necesidad de certificado digital para poder realizar pujas, lo que supone un freno para muchos potenciales inversores que digitalmente no han llegado a este punto, y una limitación para los no españoles.
• Exigencia de realización de depósito por valor del 5% para poder pujar por cualquier activo, lo que es disuasorio para la mayoría de los participantes.
• Obligatoriedad de cuenta bancaria en España en entidad colaboradora (Santander, BBVA, Bankinter, Ibercaja, Caixabank, Bankia, Kutxabank), lo que limita la participación de inversores internacionales que no disponen de cuenta bancaria en España.
• Elevado tiempo en la devolución de depósitos que aquellos participantes que no sean adjudicatarios finales.
• Falta de información esencial sobre cargas y deudas de los inmuebles, como edicto, nota simple, certificado de cargas (hipotecas y demás), si cuenta con inquilino, etc., que en numerosas ocasiones no están disponibles y, por tanto, abortan la posibilidad de pujar.
• Dificultad de contacto para realizar visitas u obtener información adicional, al ser el contacto mostrado directamente el del juzgado correspondiente.
• Falta de procesos de loteado para organizar los activos: en muchas ocasiones las subastas quedan desiertas al mezclar en un único lote activos de naturaleza y/o geografías muy diferentes que por separado sí tendrían interés.
• Falta de información sobre las pujas: tan sólo se conoce el importe de la puja más alta, pero no cuántas pujas se han recibido (información valiosa para conocer el interés real de otros interesados).
• Falta de difusión de las subastas realizadas, ya que son únicamente anunciadas en el BOE, comenzando la subasta a las 24 horas siguientes, lo que limita el alcance del público que podría estar interesado en las mismas.

A lo anterior se suma la falta de transparencia sobre la participación y resultado de las subastas realizadas, de forma que no es posible obtener ningún tipo de estadísticas sobre los resultados de las subastas realizadas, lo cual es confirmado por su propio servicio de soporte técnico. 

En ocasiones los medios se hacen eco de los bienes que se encuentran en subasta, reflejando únicamente el volumen y alguna característica de los activos subastados en ese momento.

Todo lo anterior provoca, según nuestra opinión y la de la prensa especializada, el elevado riesgo de que muchas de las subastas queden desiertas o que los activos subastados alcancen un valor limitado, lo que se traduce en que la Administración Pública esté limitando el potencial de ingresos que los activos subastados podrían generar para las arcas del Estado.

Otros países abogan por el fomento y la transparencia en las subastas públicas

En otros países que se pueden considerar homologables con el nuestro a varios niveles, las subastas públicas se caracterizan por una mayor visibilidad de los resultados y facilidad de registro y acceso al público en general:

• GSA, FDIC, BLM,…  (EE.UU.): webs en las que varias agencias gubernamentales venden artículos al público a través de subastas en vivo y online. Estas subastas permiten comprar activos propiedad del gobierno de todo EE. UU. y sus territorios, y en todas ellas el registro es muy sencillo.

• Unión Europea: dispone de un site en el que el servicio diplomático subasta inmuebles, equipamientos, vehículos, etc. a través de presentación de ofertas a cada una de las entidades diplomáticas que los ofrecen, abiertas a cualquier persona que desee participar.

• Encheres-domaine (Francia): site en el cual el gobierno francés comercializa en modo subasta los bienes incautados por diferentes medios, igualmente con registro sencillo.

SURUS es avalada por estudios externos como la entidad líder especializada en la comercialización de este tipo de activos a través de su portal Escrapalia 

La situación anteriormente descrita presenta alternativas que pueden maximizar el retorno que la Administración puede obtener de estos activos. De hecho, las Administraciones Concursales asignan en los planes de liquidación a entidades especializadas (como SURUS) la realización y comercialización de los activos resultantes de estos procesos.

Un reciente estudio realizado por el grupo de investigación de mercados Análisis e Investigación identifica las principales entidades que operan en España en la prestación de este servicio y describe cuales son los principales servicios que proporcionan:

En el mismo, SURUS como entidad especializada y su portal de subastas Escrapalia, son destacadas favorablemente debido a:

• Tamaño (ventas y empleados).
• Volumen de activos en comercialización.
• Variedad de metodologías de subasta.
• Haber trabajado con la Administración Pública.
• Funcionalidades y calendarios de subastas.
• Número de certificaciones.
• Actividad en publicidad.

Todo ello debido al valor añadido que SURUS aporta en este tipo de procesos:

• Agilidad del proceso, por lo que se controlan los gastos generados diariamente por los inmuebles (IBI, comunidad de propietarios…) al promover una rápida venta.
• Información detallada y completa de los bienes subastados: características y visita virtual, garantías / gastos / cargas, documentación, condiciones de subasta, localización exacta, etc.).
• Foco en la experiencia de cliente, poniendo a disposición de los interesados tanto un servicio de atención al cliente para resolver dudas (con contacto directo con personal encargado de la comercialización) como la posibilidad de realizar visitas.
• Sencillez de registro y uso de la web, y transparencia y detalle en la información de las subastas en curso en la misma.
• Importante esfuerzo en marketing y publicidad (realizado ad-hoc para cada bien y buscando potenciales compradores) hace que la competencia aumente exponencialmente, favoreciendo la maximización del valor de los inmuebles.

Lo anterior queda reflejado en numerosas colaboraciones público-privadas acometidas por SURUS, sobre las que cabe destacar recientemente las siguientes:

• Durante 2022 se eligió a SURUS para comercializar los 112 activos inmobiliarios del concurso de acreedores de la que fue la mayor promotora de Andalucía, AIFOS (de los que en 2023 ya se ha adjudicado el 100% de los mismos), así como la subasta de 20 lotes de suelo residencial, industrial y rústico, fruto de la colaboración público-privada con el Canal de Isabel II, en la que dentro de las 2 primeras fases de comercialización, que comenzaron en noviembre, se adjudicaron 29 viviendas y solares, por los que se ha conseguido retornar un valor de más de 11 millones de euros.
• Otra colaboración a destacar con las administraciones públicas es la realizada con la ORGA (Oficina de Recuperación y Gestión de Activos), órgano auxiliar de la Administración de Justicia que se encarga de la localización y recuperación de bienes procedentes de actividades delictivas, de quienes se han subastado a lo largo del año 2022 un total de 1.875 lotes que han sido adjudicados por un valor (casi 541.000€) cercano al doble de su valoración inicial.
• También durante el año pasado, SURUS acometió la subasta del aeródromo de SENASA (Servicios y Estudios para la Navegación Aérea y la Seguridad Aeronáutica), ubicado en Ocaña (Toledo), a través de un sistema combinado de subasta mediante presentación de sobre cerrado y posterior subasta online, alcanzando un valor final de 7,6 millones de euros (muy superior a la valoración inicial efectuada) y con entrega final en 3 países diferentes.

Como conclusión, dada la situación actual del portal de subastas del BOE descrita con anterioridad y la comparativa de la misma con la de países homologables, SURUS sigue abogando por un mayor alcance al público de los activos subastados y una mayor transparencia de los resultados obtenidos. Por ello, SURUS, en base a su experiencia y a los resultados demostrados, continúa ofreciendo sus servicios a la Administración del Estado para la realización de subastas con gran alcance y visibilidad de los resultados con el objetivo de maximizar el retorno de estos activos.